Czy można sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym?

Marek Brocki - .

Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym – czy to możliwe, kiedy warto, jakie czekają nas formalności oraz jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym?

sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym

Czy możliwa jest sprzedaż mieszkania z hipoteką? Tak. I choć wielu z nas uważa, że może być to dość ciężkie zadanie, to z uwagi na różne przyczyny decydujemy się na ten krok coraz częściej. Co prawda będziemy musieli się uzbroić w cierpliwość, ponieważ czekać nas będzie więcej formalności – osobiście będziemy musieli zadbać o pozyskanie dodatkowych dokumentów, a także poinformować naszego kredytodawcę o planowanych zamiarach. Stąd też, jeśli planujesz sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym to warto byś zaznajomił się z poniższymi informacjami, które pomogą Ci przejść przez ten proces możliwie jak najszybciej i bez zbędnych nerwów.

Czy można sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym?

Ocenia się, że niemalże 50% osób kupujących mieszkanie wspomaga się kredytem hipotecznym. To zadłużenie zaciągane na 20-30 lat. Nie dziwi zatem fakt, że w ciągu tego czasu mogą pojawić się różne sytuacje, które zmusiłyby nas do zbycia nieruchomości. Do niedawna najczęstszym powodem była chęć zamiany na większe mieszkanie czy też przeprowadzka do innego miasta, czy państwa.

Obecnie sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym rozważają przede wszystkim osoby, dla których nieustająco rosnące stopy procentowe, a co za tym idzie – coraz wyższe raty kredytowe, sprawiają problem ze systematyczną spłatą zobowiązania. W przypadku udanej transakcji uzyskanie pieniądze można przeznaczyć na uregulowanie kredytu.

Jednakże zawsze w takiej sytuacji zastanawiamy się, czy taka sprzedaż jest w ogóle możliwa. Dlaczego? Otóż doskonale zdajemy sobie sprawę, że na hipotece nieruchomości ustanowione jest zabezpieczenie spłaty zobowiązania. Dobrą wiadomością jest fakt, że taka transakcja jest dopuszczalna. Osoby zaciągające kredyt są bowiem cały czas właścicielami nieruchomości, którą mogą zarówno wynająć, jak i sprzedać. Ale... Nasze prawa są ograniczone, a to wszystko przez hipotekę ustanowioną na rzecz banku i wpisaną do księgi wieczystej nieruchomości. I to właśnie z tego powodu naszym obowiązkiem jest poinformowanie kredytodawcy o zbyciu mieszkania lub domu.

Mimo wszystko, sprzedaż domu z kredytem hipotecznym nie posiada znaczących różnic od sprzedaży nieruchomości bez zadłużenia. Warto również nadmienić, że taka transakcja w żaden sposób nie jest ryzykowna dla kupującego.

Sprzedaż mieszkania z hipoteką – kiedy warto się na nią zdecydować?

Jak już zostało wspomniane, kredyt hipoteczny to zobowiązane na kilkadziesiąt lat. W trakcie takiej umowy możemy w każdym momencie zdecydować się na sprzedaż nieruchomości. Rozważamy to często, kiedy powiększa się nam rodzina i marzymy o większym metrażu. Podobne myśli występują, gdy trafia się nam lepsze stanowisko pracy w innym zakątku Polski.

Niekiedy jest to jedyne rozsądne rozwiązanie w przypadku rozwodu. Marzeniem każdego małżeństwa jest posiadanie własnych czterech kątów, stąd też ich pierwszym poważnym krokiem jest zaciągnięcie kredytu hipotecznego. Gdy dochodzi do podziału, ale żadna ze stron nie chce spłacić lub nie ma takiej możliwości to jak najbardziej warto sprzedać nieruchomość.

Kolejnym, coraz popularniejszym powodem, dla którego warto zbyć mieszkanie z hipoteką są problemy z terminową spłatą długu. Raty kredytowe są coraz wyższe, a nasze niezmienne wynagrodzenia nie pozwalają na ich systematyczne regulowanie na czas. Co prawda do naszej dyspozycji jest pomoc zarówno ze strony państwa, jak i banków. Możemy skorzystać z takich możliwości jak tarcza dla kredytobiorców czy wakacje kredytowe. Prócz tego możemy zdecydować się na konsolidację, restrukturyzację lub refinansowanie kredytu hipotecznego. Nie chcąc lub nie mogąc już pozwolić sobie na żadną z tych opcji warto zdecydować się na sprzedaż. To może całkowicie uwolnić nas od zadłużenia.

Podejmując taką decyzję nie musimy tłumaczyć się kredytodawcy. Mimo wszystko należy przemyśleć to na spokojnie. Wykonując obliczenia może się bowiem okazać, że taki krok może być dla nas nieopłacalny. Mowa tu głównie o przypadkach, w których kwota za sprzedaż nieruchomości nie pokrywa kwoty kredytu. Chcąc spłacić całe zadłużenie musimy wtedy dołożyć pieniądze z własnej kieszeni. Wydatków możemy mieć jeszcze więcej, kiedy zdecydujemy się na zbyt szybką sprzedaż – mowa tu o podatku dochodowym.

Sprzedaż domu / mieszkania z kredytem – o czym musimy pamiętać?

Będąc pewnym decyzji o zbyciu nieruchomości należy pamiętać o takich kwestiach jak:

  • powiadomieniu banku o zamiarze sprzedaży mieszkania lub domu. Podczas wizyty w placówce poproś pracownika o zaświadczenie na temat aktualnego zadłużenia – dzięki temu określisz odpowiednią cenę transakcji;
  • kredytodawca musi wydać Ci promesę (ważna przez 30 dni). To pisemne zobowiązanie, w którym bank zgadza się na wykreślenie hipoteki po spłacie zadłużenia. W takiej sytuacji jest to niezmiernie ważny dokument, który jednocześnie uspokoi i przekona kupujących do zakupu nieruchomości;
  • niezależnie od etapu sprzedaży – nigdy nie ukrywaj tego, iż chcesz się zbyć domu lub mieszkania z kredytem. Hipoteki są widoczne w księdze wieczystej, a do takich informacji może mieć wgląd każdy kupujący.

Sprzedaż mieszkania z kredytem – wymagane dokumenty/formalności.

Sprzedający musi wypełnić wiele formalności i być w posiadaniu niejednego dokumentu podczas zbycia nieruchomości. Wiemy już, że na samym początku należy poinformować o tym bank. Musimy uzyskać od niego promesę, a także zaświadczenie o stanie zadłużenia. Po odebraniu tego ostatniego sprawdźmy, czy zawiera on tak podstawowe dane jak:

  • wysokość kwoty kredytu (włącznie z odsetkami, prowizjami, opłatami);
  • saldo zadłużenia – mowa o kwocie, którą należy spłacić, by zobowiązanie zostało uznane za całkowicie spłacone;
  • dane kredytobiorcy;
  • termin spłaty długu;
  • numer konta, na które nabywca nieruchomości wpłaci wartość wierzytelności;
  • zgoda banku na jednorazową spłatę.

Kiedy powyższe dwa dokumenty będą nam potrzebne? Już na etapie podpisywania umowy przedwstępnej. Są one podstawą do określenia warunków dotyczących, chociażby zapłaty należności. A ta może być podzielona na dwie transze. Pierwsza jest przelewana bezpośrednio do banku przez kupującego. Jeśli występuje nadwyżka (druga transza) to jest ona przesyłana na konto sprzedającego.

Będąc nadal w temacie formalności musimy pamiętać o zawarciu odpowiedniej umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. Do jej podpisania musimy przygotować takie dokumenty jak:

  • akt własności mieszkania;
  • numer księgi wieczystej;
  • niekiedy należy przedłożyć zaświadczenie o niezaleganiu z opłatami czy też zaświadczenie o wymeldowaniu osób.

Po podpisaniu umowy i wykonaniu przelewu przez kupującego musimy jeszcze wykreślić hipotekę z ksiąg wieczystych. To zadanie należy do sprzedającego.

Krok po kroku, czyli jak sprzedać nieruchomość z kredytem hipotecznym?

Po załatwieniu formalności, o których wspominaliśmy powyżej, musimy znaleźć kupca na nasze cztery kąty. W tym przypadku mamy dwie opcje. Po pierwsze – możemy to zrobić na własną rękę. W dobie komputerów i Internetu nie jest to trudne, gdyż ogłoszenia możemy umieścić na portalach społecznościowych czy stronach, które zajmują się tą tematyką. Drugim rozwiązaniem jest biuro nieruchomości. To możliwość skorzystania z usług profesjonalistów, którzy pomogą nam jak najszybciej i możliwie jak najdrożej sprzedać mieszkanie czy też dom.

Wspomnijmy jeszcze raz o tym, iż taka transakcja wbrew pozorom nie jest skomplikowana. Co prawda zajmuje ona nieco więcej czasu, ale jest ona w pełni bezpieczna dla każdej ze stron. Nasze obawy wynikają głównie z nieznajomości procedur. Jeśli jednak sprzedający będzie w posiadaniu ww. dokumentów, a do tego umowa notarialna zostanie prawidłowo sformułowana to nasze obawy są tu zbędne.

Z uwagi na fakt, że takie przedsięwzięcia występują w naszym życiu dość rzadko to uporządkujmy jak krok po kroku powinna wyglądać sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym:

  1. Wizyta w banku – kiedy już jesteś pewny, że chcesz zbyć się swojej nieruchomości musisz odwiedzić swojego kredytodawcę. Należy poinformować go o swoich zamiarach i poprosić o zaświadczenie o obecnym zadłużeniu;
  2. Znalezienie kupca na nieruchomość;
  3. Uzyskanie promesy z banku o wykreśleniu hipoteki – jak już wiemy jest ona ważna przez określony czas, dlatego też warto ją pozyskać po znalezieniu kupca, by następnie mu ją przedstawić wraz z zaświadczeniem o wysokości kredytu. Te dwa dokumentu są niezbędne podczas zawierania umowy przedwstępnej;
  4. Spisanie umowy przedwstępnej kupna-sprzedaży nieruchomości – to etap, który w głównej mierze wykonuje się dla bezpieczeństwa obydwu stron. Ową umowę najlepiej sporządzić u notariusza. Powinny być w niej zawarte wszystkie najważniejsze informacje, takie jak: cena sprzedaży nieruchomości czy termin zawarcia właściwej umowy. Po podpisaniu umowy przedwstępnej następuje także wpłata zadatku przez kupującego na konto sprzedającego;
  5. Spisanie umowy notarialnej sprzedaży nieruchomości – ostateczna umowa obowiązkowo musi mieć formę aktu notarialnego. Zawiera ona wiele ważnych informacji jak, chociażby termin zapłaty ustalonej wcześniej ceny sprzedaży mieszkania czy domu;
  6. Uzyskanie zgody banku na zwolnienie hipoteki – ostatnim obowiązkiem sprzedającego jest pozyskanie tzw. listu mazalnego. Dzięki niemu możemy dokonać zmian w księdze wieczystej. W tym przypadku będzie to usunięcie informacji o hipotece.

Jak sprzedać nieruchomość z kredytem walutowym

W Polsce nadal wiele osób posiada mieszkanie czy też dom z kredytem w obcej walucie. Czy taka sprzedaż jest możliwa? Tak, choć nie zawsze korzystna pod względem finansowym. W takich sytuacjach banki przeliczają zobowiązanie po aktualnym kursie waluty obcej. Zaciągając kredyt kilka-kilkanaście lat temu kursy walutowe były zupełnie inne niżeli obecnie. Dlatego też w wielu przypadkach cena sprzedaży naszych czterech kątów nie starcza na pokrycie całości długu.

A czy możliwa jest sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym we frankach? Tak, ale, jak zostało już wspominane nie zawsze jest to dla nas opłacalne i tak właśnie dzieje się w przypadku takich zobowiązań. Owe kredyty były popularne kilkanaście lat temu. Aktualnie kurs franka jest o wiele wyższy, stąd też wartość naszych nieruchomości jest znacząco niższa niżeli wartość zadłużenia. Posiadając taki kredyt warto wykonać dokładne obliczenia, by podjąć ostateczną decyzję.

Czy na takich samych zasadach wygląda sprzedaż mieszkania z kredytem w euro? Tak, choć w tym przypadku osoby posiadające kredyt hipoteczny zazwyczaj pracowały za granicą i zarabiały w tej walucie. Jeśli nadal otrzymujemy wynagrodzenie w euro to spłata takiego długu nie powinna dla nas stanowić większego problemu. Przeliczanie takiego zadłużenia na złotówki nie ma sensu. W każdym innym przypadku należy przeanalizować opłacalność transakcji.

Sprzedaż mieszkania na kredyt a odsetki

Osoby sprzedające nieruchomość interesuje kwestia odsetek. Otrzymując zaświadczenie o saldzie zadłużenia podana kwota powinna uwzględnić niższą wartość odsetek – wynika to z wcześniejszej spłaty kredytu.

Kredytodawca powinien zredukować owe koszty w sposób odpowiedni do czasu, o jaki zostanie skrócona umowa kredytowa. Musimy mieć jednak świadomość, że uregulowanie długu przed terminem może wiązać się z pojawieniem dodatkowej opłaty. Ważny jest tutaj rok, w którym zaciągaliśmy kredyt. Jeśli dodatkową gotówkę otrzymaliśmy przed 21 lipca 2017 roku lub też staraliśmy się o pomoc finansową po tej dacie, ale wybraliśmy opcję ze zmiennym oprocentowaniem to niestety taki koszt się pojawi. W przypadku drugiej opcji prowizja wyniesie nas do 3%, ale zostanie ona naliczona tylko wtedy, kiedy będziemy chcieli spłacić zobowiązanie w ciągu pierwszych trzech lat trwania umowy.

Sprzedaż mieszkania z kredytem a ubezpieczenie

Starając się o kredyt hipoteczny najczęściej musimy wykupić ubezpieczenie. Co stanie się z polisą, jeśli uda się nam sprzedać wcześniej mieszkanie lub dom? Najczęściej przepisujemy ją na nowego nabywcę. W ostateczności powinniśmy móc rozwiązać umowę z ubezpieczycielem. Wtedy to powinien on zwrócić sprzedającemu część niewykorzystanej składki.

Sprzedaż mieszkania z hipoteką a podatek dochodowy

Równie ważną kwestią podczas sprzedaży nieruchomości jest podatek. Tradycyjnie, po zbyciu mieszkania lub domu sprzedający ma obowiązek odprowadzić podatek dochodowy, który wynosi 19% od dochodu z tytułu transakcji. Mowa tu o kwocie, jaką zarobiliśmy na różnicy między ceną zakupu a sprzedaży. Podatek jest naliczany jedynie w sytuacji, kiedy decydujemy się na sprzedaż nieruchomości z kredytem przed upływem pięciu lat od jego nabycia i uzyskujemy z tego tytułu dochód.

Możemy go legalnie ominąć, jeśli uzyskaną ze sprzedaży gotówkę przeznaczymy na cele mieszkaniowe w ciągu kolejnych trzech lat. Nabywając w tym okresie nieruchomość nie zapłacimy podatku dochodowego, to tzw. ulga mieszkaniowa. Skorzystamy z niej również wtedy, kiedy uzyskane ze sprzedaży naszych czterech kątów środki przeznaczymy na spłatę kredytu hipotecznego. Przepis wszedł w życie 1 stycznia 2022 roku.

Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym – dodatkowe informacje

Mamy już pewność, że sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym jest możliwa, ale czy zawsze opłacalna? To zależy od wielu kwestii. Posiadając kredyt w złotówkach lub nabycie kilkanaście lat temu nieruchomości po dobrej cenie sprawia, że taka transakcja może być dziś dla nas korzystna.

Przeglądając obecnie ogłoszenia domów i mieszkań widzimy, iż nieustannie one drożeją. Istnieje zatem duże prawdopodobieństwo, że osiągniemy satysfakcjonujące nas zyski z ich sprzedaży. Biorąc pod uwagę rosnące oprocentowanie taka decyzja może uwolnić nas od ciężaru spłaty zobowiązania. Niestety cała sytuacja jest niezwykle skomplikowana. Już teraz wiele osób uważa, że co prawda sprzedaż domu z kredytem hipotecznym nie jest trudna, ale ze względu na drożejące kredyty liczba chętnych jest znacząca mniejsza.

Jedno jest pewne – niezależnie od sytuacji, w której się znajdujemy należy na spokojnie przemyśleć wszystkie „za” i „przeciw”. Zawsze możemy znaleźć korzystne dla nas rozwiązanie. Jeśli nie radzimy sobie z tą sytuacją warto skorzystać z usług specjalistów, dzięki którym sprzedaż mieszkania na kredyt hipoteczny uwolni nas od problemów finansowych.